?上海房地產(chǎn)投資（08592）自學(xué)考試大綱

上海自學(xué)考試投資學(xué)專業(yè)（專升本）（020304）房地產(chǎn)投資（08592）自學(xué)考試大綱

Ⅰ、課程性質(zhì)及其設(shè)置的目的和要求

一、本課程的性質(zhì)與設(shè)置的目的

房地產(chǎn)投資是上海市高等教育自學(xué)考試的投資理財專業(yè)的專業(yè)課，是為培養(yǎng)和檢驗自學(xué)考試者對房地產(chǎn)投資理論和方法的掌握以及運用能力而設(shè)置的專業(yè)課程。設(shè)置本課程的目的，是為了使具備高中以上文化程度的自學(xué)應(yīng)考者，掌握房地產(chǎn)投資的基本理論與方法，了解房地產(chǎn)投資決策的主要方面，提高分析和解決實際問題的能力，為其畢業(yè)后從事房地產(chǎn)投資理財工作打下良好基礎(chǔ)。

二、本課程的基本要求

本課程的基本要求是：系統(tǒng)、準(zhǔn)確地掌握房地產(chǎn)投資的基本概念和基本原理；學(xué)會應(yīng)用房地產(chǎn)投資理論與方法分析和解決房地產(chǎn)投資領(lǐng)域內(nèi)的各種實際問題，包括房地產(chǎn)投資決策分析和市場分析、房地產(chǎn)項目成本估算與融資方案擇優(yōu)、房地產(chǎn)項目投資的財務(wù)分析、房地產(chǎn)項目投資的不確定性分析、房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險分析、房地產(chǎn)投資項目的社會影響評價和環(huán)境影響評價等內(nèi)容。

三、與相關(guān)課程的聯(lián)系

本課程是投資理財專業(yè)課中的一門，也是房地產(chǎn)投資理財?shù)幕A(chǔ)課，建議選修課程包括金融學(xué)概論、投資學(xué)和房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)等課程。

Ⅱ、課程內(nèi)容與考核目標(biāo)

第一章 緒論

一、學(xué)習(xí)目的和要求

通過本章內(nèi)容的學(xué)習(xí)，總體上掌握房地產(chǎn)價值、價格的含義及其相互關(guān)系，房地產(chǎn)投資的內(nèi)涵、分類、影響因素，房地產(chǎn)投資分析的概念、目標(biāo)，房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)、方法、內(nèi)容。

二、課程內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)的價值與價格

房地產(chǎn)的投資價值；房地產(chǎn)的市場價值；房地產(chǎn)投資價值與市場價值的關(guān)系；房地產(chǎn)交易價格。

第二節(jié) 房地產(chǎn)投資概述

（一）投資概述；投資要素；投資分類。

（二）房地產(chǎn)投資的內(nèi)涵；房地產(chǎn)投資的三要素；房地產(chǎn)投資的特點。

（三）房地產(chǎn)投資的形式劃分；房地產(chǎn)投資的用途劃分；房地產(chǎn)投資的經(jīng)營方式劃分。

（四）房地產(chǎn)投資的宏觀作用；房地產(chǎn)投資的微觀作用。

（五）房地產(chǎn)投資的影響因素：經(jīng)濟因素；社會因素；政治和行政因素；政策法規(guī)因素；技術(shù)因素。

第三節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述

房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)；房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容；房地產(chǎn)投資分析的方法。

三、考核知識點

（一）房地產(chǎn)的價值與價格

（二）房地產(chǎn)投資內(nèi)涵、分類、作用和影響因素

（三）房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)、內(nèi)容和方法

四、考核要求

（一）房地產(chǎn)的價值與價格

1、識記：（1）房地產(chǎn)的投資價值；（2）房地產(chǎn)的市場價值；（3）房房地產(chǎn)交易價格。

2、領(lǐng)會：房地產(chǎn)投資價值與市場價值的關(guān)系。

（二）房地產(chǎn)投資概述

1、識記：（1）投資；（2）房地產(chǎn)投資。

2、領(lǐng)會：（1）投資要素；（2）投資的分類；（3）房地產(chǎn)投資的要素；（4）房地產(chǎn)投資的特點；（5）房地產(chǎn)投資的分類；（6）房地產(chǎn)投資的作用（7）房地產(chǎn)投資的影響因素。

（三）房地產(chǎn)投資分析概述

1、識記：房地產(chǎn)投資分析

2、領(lǐng)會：（1）房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)；（2）房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容；（3）房地產(chǎn)投資分析的方法。

第二章 房地產(chǎn)投資分析基本原理

一、學(xué)習(xí)目的和要求

通過本章內(nèi)容的學(xué)習(xí)，了解房地產(chǎn)投資分析的基礎(chǔ)理論，理解投資三要素原理、土地報酬遞減規(guī)律、資金時間價值原理、房地產(chǎn)市場四象限理論和資產(chǎn)定價模型。

二、課程內(nèi)容

第一節(jié) 投資三要素原理

投資必須考慮的三個基本要素：收益、成本、預(yù)期。

第二節(jié) 土地報酬遞減規(guī)律

（一） 報酬；土地報酬；土地報酬遞減規(guī)律。

（二）土地報酬變化的基本原理：土地報酬的三種形式；土地報酬曲線之間的關(guān)系；土地報酬變化的階段分析。

（三）土地報酬遞減規(guī)律對土地集約經(jīng)營的制約作用。

第三節(jié) 資金時間價值原理

（一）資金時間價值的定義、內(nèi)涵、影響因素及計算方法。

（二）利息；利率；計息周期與計息方式。

（三）名義利率；實際利率；名義利率與實際利率的關(guān)系。

（四）現(xiàn)金流量圖；資金等值的概念與計算。

第四節(jié) 房地產(chǎn)市場四象限理論

（一）房地產(chǎn)資產(chǎn)市場；房地產(chǎn)消費市場；房地產(chǎn)市場的內(nèi)在因素及其關(guān)系。

（二）房地產(chǎn)市場四象限劃分；房地產(chǎn)市場四象限的內(nèi)在聯(lián)系。

（三）房地產(chǎn)市場的外在影響因素：宏觀經(jīng)濟、土地政策和利率政策。

第五節(jié) 資產(chǎn)定價模型

資產(chǎn)定價模型的假設(shè)條件、優(yōu)缺點和應(yīng)用。

三、考核知識點

（一）投資三要素原理

（二）土地報酬遞減規(guī)律

（三）資金時間價值原理

（四）房地產(chǎn)市場四象限理論

（五）資產(chǎn)定價模型

四、考核要求

（一）投資三要素原理

1、識記：（1）收益；（2）成本；（3）預(yù)期。

（二）土地報酬遞減規(guī)律

1、識記：（1）報酬；（2）土地報酬；（3）總報酬；（4）平均報酬；（5）邊際報酬；（6）土地受容力；（7）土地生產(chǎn)效率。

2、領(lǐng)會：（1）報酬遞減規(guī)律；（2）土地報酬遞減規(guī)律；（3）土地報酬曲線之間的關(guān)系；（4）土地報酬變化的階段分析；（5）土地報酬遞減規(guī)律對土地集約經(jīng)營的制約作用。

（三）資金時間價值原理

1、識記：（1）資金時間價值；（2）利息；（3）利率；（4）計息周期；（5）單利計息；（6）復(fù)利計息；（7）名義利率；（8）實際利率；（9）資金等值。

2、領(lǐng)會：（1）資金時間價值的內(nèi)涵；（2）資金時間價值的影響因素及計算方法；（3）名義利率與實際利率之間的關(guān)系；（4）現(xiàn)金流量圖；（5）資金等值的計算。

（四）房地產(chǎn)市場四象限理論

1、識記：（1）房地產(chǎn)資產(chǎn)市場；（2）房地產(chǎn)消費市場；

2、領(lǐng)會：（1）房地產(chǎn)市場的內(nèi)在因素及其關(guān)系；（2）房地產(chǎn)市場四象限劃分及其內(nèi)在聯(lián)系；（3）外在因素對四象限模型均衡狀態(tài)的影響。

第五節(jié) 資產(chǎn)定價模型

1、識記：資產(chǎn)定價模型

2、領(lǐng)會：（1）資產(chǎn)定價模型的假設(shè)條件；（2）資產(chǎn)定價模型的優(yōu)缺點；（3）資產(chǎn)定價模型的應(yīng)用。

第三章 房地產(chǎn)市場分析

一、學(xué)習(xí)目的和要求

通過本章內(nèi)容的學(xué)習(xí)，理解房地產(chǎn)市場的內(nèi)涵，明確房地產(chǎn)市場分析的主要內(nèi)容，掌握房地產(chǎn)調(diào)查和預(yù)測的主要內(nèi)容、方法與程序。

二、課程內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述

房地產(chǎn)市場的特征；房地產(chǎn)市場的功能；房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)；房地產(chǎn)市場的分類；房地產(chǎn)市場供求的影響因素。

第二節(jié) 房地產(chǎn)市場分析概述

房地產(chǎn)市場分析的必要性；房地產(chǎn)市場分析的限制；房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容。

第三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查

（一）房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容：環(huán)境調(diào)查；需求調(diào)查；供給調(diào)查；營銷活動調(diào)查。

（二）房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法：普查法；抽樣調(diào)查法。

（三）房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序。

第四節(jié) 房地產(chǎn)市場預(yù)測

（一）房地產(chǎn)市場預(yù)測的種類：定性預(yù)測；定量預(yù)測。

（二）房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法：指標(biāo)法；德爾菲法；銷售人員意見綜合預(yù)測法；購買意向預(yù)測法；移動平均法；指數(shù)平滑法；回歸分析法；趨勢法。

（三）房地產(chǎn)市場預(yù)測的程序。

三、考核知識點

（一）房地產(chǎn)市場的特征、功能、分類和供求影響因素

（二）房地產(chǎn)市場分析的限制和內(nèi)容

（三）房地產(chǎn)市場調(diào)查

（四）房地產(chǎn)市場預(yù)測

四、考核要求

（一）房地產(chǎn)市場概述

1、識記：（1）時滯；（2）一級市場；（3）二級市場；（4）三級市場；（5）房地產(chǎn)市場供給；（6）房地產(chǎn)市場需求。

2、領(lǐng)會：（1）房地產(chǎn)市場的特征；（2）房地產(chǎn)市場的功能；（3）房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)；（4）房地產(chǎn)市場的分類。

3、簡單應(yīng)用：聯(lián)系實際，說明房地產(chǎn)市場的供求影響因素。

（二）房地產(chǎn)市場分析概述

1、識記：市場分析

2、領(lǐng)會：（1）房地產(chǎn)市場分析的必要性；（2）房地產(chǎn)市場分析的限制。

3、簡單應(yīng)用：聯(lián)系實際，說明房地產(chǎn)市場分析的主要內(nèi)容。

（三）房地產(chǎn)市場調(diào)查

1、識記：（1）房地產(chǎn)市場調(diào)查；（2）抽樣調(diào)查法。

2、領(lǐng)會：（1）房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法；（2）房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序。

3、簡單應(yīng)用：聯(lián)系實際，說明房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容

（四）房地產(chǎn)市場預(yù)測

1、識記：（1）房地產(chǎn)市場預(yù)測；（2）定性預(yù)測；（3）定量預(yù)測

2、領(lǐng)會：（1）定性預(yù)測與定量預(yù)測的區(qū)別；（2）房地產(chǎn)市場預(yù)測的常見方法；（3）房地產(chǎn)市場預(yù)測的程序。

第四章 區(qū)位條件分析

一、學(xué)習(xí)目的和要求

通過本章內(nèi)容的學(xué)習(xí)，理解區(qū)位的概念與內(nèi)涵，掌握區(qū)位分析的內(nèi)容，充分認識影響區(qū)位的主要因素。

二、課程內(nèi)容

第一節(jié) 區(qū)位與房地產(chǎn)價值

區(qū)位的概念與內(nèi)涵；城市功能分區(qū)的概念與分類；區(qū)位與房地產(chǎn)價值的關(guān)系。

第二節(jié) 區(qū)位條件分析概述

區(qū)位分析的內(nèi)容；區(qū)位的影響因素。

第三節(jié) 不同類型房地產(chǎn)區(qū)位分析

住宅項目區(qū)位分析；商業(yè)項目區(qū)位分析；寫字樓項目區(qū)位分析；工業(yè)項目區(qū)位分析。

三、考核知識點

（一）區(qū)位與房地產(chǎn)價值

（二）區(qū)位條件分析的內(nèi)容和影響因素

（三）不同類型房地產(chǎn)項目區(qū)位分析

四、考核要求

（一）區(qū)位與房地產(chǎn)價值

1、識記：（1）區(qū)位；（2）城市功能分區(qū)；（3）商業(yè)區(qū)。

2、領(lǐng)會：（1）區(qū)位的內(nèi)涵；（2）城市功能分區(qū)的類型；（3）區(qū)位與房地產(chǎn)價值的關(guān)系。

（二）區(qū)位條件分析概述

1、識記：（1）項目選址分析；（2）開發(fā)潛力分析。

2、領(lǐng)會：（1）區(qū)位分析的內(nèi)容；（2）區(qū)位的影響因素。

（三）不同類型房地產(chǎn)區(qū)位分析

1、簡單應(yīng)用：聯(lián)系實際，說明不同類型房地產(chǎn)區(qū)位分析的主要內(nèi)容。

第五章 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算

一、學(xué)習(xí)目的和要求

通過本章內(nèi)容的學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)投資與成本費用估算、融資與資金成本分析、收入與稅金估算等內(nèi)容。

二、課程內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)投資與成本費用估算

（一）房地產(chǎn)投資的概念和構(gòu)成；成本費用的概念與構(gòu)成；房地產(chǎn)投資與成本費用的關(guān)系。

（二）房地產(chǎn)投資與成本費用估算的要求；房地產(chǎn)投資與成本費用估算的依據(jù)。

（三）房地產(chǎn)投資與成本費用估算的方法：簡單估算法；投資分類估算法。

（四）房地產(chǎn)投資與成本費用的具體估算。

第二節(jié) 融資與資金成本分析

（一） 融資的概念；融資渠道；融資方案。

（二）融資成本的概念；融資成本的構(gòu)成；權(quán)益資金成本；債務(wù)資金成本。

（三）綜合融資成本率衡量標(biāo)準(zhǔn)；財務(wù)杠桿效應(yīng)與財務(wù)風(fēng)險衡量標(biāo)準(zhǔn)。

第三節(jié) 收入與稅金估算

房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)營收入估算；房地產(chǎn)投資涉及到的稅金估算。

三、考核知識點

（一）房地產(chǎn)投資與成本費用估算

（二）融資與資金成本分析

（三）收入與稅金估算

四、考核要求

（一）房地產(chǎn)投資與成本費用估算

1、識記：（1）房地產(chǎn)投資；（2）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資；（3）經(jīng)營資金；（4）成本費用；（5）開發(fā)產(chǎn)品成本；（6）經(jīng)營成本；（7）前期工程費；（8）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；（9）公共配套設(shè)施建設(shè)費；（10）財務(wù)費用；（11）單元估算法；（12）單位指標(biāo)估算法；（13）工程量近似匡算法；（14）概算指標(biāo)估算法。

2、領(lǐng)會：（1）房地產(chǎn)投資與成本費用的關(guān)系；（2）房地產(chǎn)投資與成本估算的要求；（3）房地產(chǎn)投資與成本估算的依據(jù)；（4）房地產(chǎn)投資與成本費用估算的方法

3、簡單應(yīng)用：聯(lián)系實際，采用投資分類估算法估算房地產(chǎn)項目的投資與成本費用。

（二）融資與資金成本分析

1、識記：（1）融資；（2）融資渠道；（3）信貸資金；（4）房地產(chǎn)抵押貸款；（5）融資方案；（6）融資成本；（7）權(quán)益資金成本；（8）債務(wù)資金成本；（9）綜合融資成本率；（10）財務(wù)杠桿效應(yīng)。

2、領(lǐng)會：（1）融資渠道的主要方式；（2）融資方案編制的原則與內(nèi)容；（3）融資成本的構(gòu)成；（4）融資方案優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)。

3、簡單應(yīng)用：聯(lián)系實際，計算權(quán)益資金成本和債務(wù)資金成本。

4、綜合應(yīng)用：聯(lián)系實際，優(yōu)化和選擇房地產(chǎn)融資方案。

（三）收入與稅金估算

1、識記：（1）經(jīng)營收入；（2）自營收入；（3）房產(chǎn)稅；（4）土地增值稅。

2、領(lǐng)會：（1）房地產(chǎn)投資項目的租售方案確定；（2）房地產(chǎn)投資項目的租售價格確定；（3）房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)營收入估算。

3、簡單應(yīng)用：（1）聯(lián)系實際，對房地產(chǎn)投資項目進行收入估算；（2）聯(lián)系實際，對房地產(chǎn)投資項目進行稅金估算。

第六章 財務(wù)分析

一、學(xué)習(xí)目的和要求

通過本章內(nèi)容的學(xué)習(xí)，理解房地產(chǎn)投資財務(wù)分析的含義、作用和步驟，能看懂財務(wù)基本報表，掌握房地產(chǎn)投資分析的靜態(tài)財務(wù)分析和動態(tài)財務(wù)分析方法。

二、課程內(nèi)容

第一節(jié) 財務(wù)分析概述

房地產(chǎn)投資財務(wù)分析的含義；房地產(chǎn)投資財務(wù)分析的作用；房地產(chǎn)投資財務(wù)分析的步驟。

第二節(jié) 財務(wù)基本報表

房地產(chǎn)投資財務(wù)分析需要的基本報表：現(xiàn)金流量表；資金來源與運用表；利潤表；資產(chǎn)負債表。

第三節(jié) 靜態(tài)財務(wù)分析

靜態(tài)財務(wù)分析的常見指標(biāo)：利潤率；投資利稅率；靜態(tài)投資回收期；借款償還期；財務(wù)比率；還本付息比率。

第四節(jié) 動態(tài)財務(wù)分析

動態(tài)財務(wù)分析的常見指標(biāo)：財務(wù)凈現(xiàn)值；財務(wù)內(nèi)部收益率；動態(tài)投資回收期。

三、考核知識點

（一）財務(wù)分析的含義、作用和步驟

（二）財務(wù)基本報表

（三）靜態(tài)財務(wù)分析

（四）動態(tài)財務(wù)分析

四、考核要求

（一）財務(wù)分析概述

1、識記：財務(wù)分析

2、領(lǐng)會：（1）財務(wù)分析的內(nèi)容；（2）財務(wù)分析的作用；（3）財務(wù)分析的步驟。

（二）財務(wù)基本報表

1、識記：（1）現(xiàn)金流量表；（2）資金來源與運用表；（3）利潤表；（4）資產(chǎn)負債表；（5）資產(chǎn)；（6）存貨；（7）現(xiàn)金；（8）在建工程；（9）負債；（10）所有者權(quán)益。

2、領(lǐng)會：（1）現(xiàn)金流量表的分類；（2）全部投資現(xiàn)金流量表與資本金現(xiàn)金流量表的比較；（3）資金來源與運用表的分類；（4）資產(chǎn)負債表的主體結(jié)構(gòu)。

3、簡單應(yīng)用：聯(lián)系實際，能看懂和填寫房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)基本報表。

（三）靜態(tài)財務(wù)分析

1、識記：（1）財務(wù)靜態(tài)指標(biāo)；（2）投資利潤率；（3）資本金利潤率；（4）資本金凈利潤率；（5）投資利稅率；（6）靜態(tài)投資回收期；（7）借款償還期；（8）財務(wù)比率；（9）資產(chǎn)負債率；（10）流動比率；（11）速動比率；（12）還本付息比率。

2、領(lǐng)會：（1）靜態(tài)財務(wù)分析的特點；（2）靜態(tài)財務(wù)分析的指標(biāo)體系；（3）靜態(tài)財務(wù)分析的應(yīng)用。

3、簡單應(yīng)用：聯(lián)系實際，計算房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)靜態(tài)指標(biāo)。

（四）動態(tài)財務(wù)分析

1、識記：（1）財務(wù)動態(tài)指標(biāo)；（2）財務(wù)凈現(xiàn)值；（3）內(nèi)部收益率；（4）動態(tài)投資回收期。

2、領(lǐng)會：（1）動態(tài)財務(wù)分析的特點；（2）動態(tài)財務(wù)分析的指標(biāo)體系；（3）動態(tài)財務(wù)分析的應(yīng)用。

3、簡單應(yīng)用：聯(lián)系實際，計算房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)動態(tài)指標(biāo)。

4、綜合應(yīng)用：聯(lián)系實際，綜合運用財務(wù)分析方法評判房地產(chǎn)投資項目方案的可行性和進行方案比較或選擇。

第七章 不確定性分析

一、學(xué)習(xí)目的和要求

通過本章內(nèi)容的學(xué)習(xí)，理解不確定性分析的含義和作用，掌握房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析方法。

二、課程內(nèi)容

第一節(jié) 不確定性分析概述

（一）不確定性的含義；不確定性產(chǎn)生的原因；不確定分析的含義。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資的不確定性因素；房地產(chǎn)置業(yè)投資的不確定性因素。

（三）不確定性分析的方法；不確定性分析的作用。

第二節(jié) 盈虧平衡分析

（一）盈虧平衡分析的含義；盈虧平衡分析的思路；盈虧平衡分析的優(yōu)缺點。

（二）線性盈虧平衡分析的條件；線性盈虧平衡分析公式；線性盈虧平衡分析圖解。

（三）非線性盈虧平衡分析的適用范圍；非線性盈虧平衡分析公式。

第三節(jié) 敏感性分析

（一）敏感性分析的含義；敏感性分析的作用；敏感性分析的思路；敏感性分析的優(yōu)缺點。

（二）單變量敏感性分析的含義；單變量敏感性分析步驟；單變量敏感性分析圖。

（三）多變量敏感性分析的含義；多變量敏感性分析步驟；多變量敏感性分析圖。

第四節(jié) 概率分析

（一）概率分析的含義；概率分布的含義；概率分布的種類。

（二）期望值的含義；離散度的含義；變異系數(shù)的含義；置信區(qū)間與置信概率的含義。

（三）概率分析的步驟

三、考核知識點

（一）不確定性分析的含義、方法與作用

（二）盈虧平衡分析

（三）敏感性分析

（四）概率分析

四、考核要求

（一）不確定性分析概述

1、識記：（1）不確定性；（2）不確定性分析。

2、領(lǐng)會：（1）不確定性產(chǎn)生的原因；（2）房地產(chǎn)投資的主要不確定性因素；（3）不確定性分析的方法與作用。

（二）盈虧平衡分析

1、識記：（1）盈虧平衡分析；（2）固定成本；（3）可變成本；（4）線性盈虧平衡分析。

2、領(lǐng)會：（1）盈虧平衡分析的思路；（2）盈虧平衡分析的優(yōu)缺點；（3）線性盈虧平衡分析的條件；（4）線性盈虧平衡分析公式；（5）線性盈虧平衡分析圖解；（6）非線性盈虧平衡分析的范圍；（7）非線性盈虧平衡分析公式。

3、綜合應(yīng)用：（1）聯(lián)系實際，對房地產(chǎn)投資項目進行線性盈虧平衡分析；（2）聯(lián)系實際，對房地產(chǎn)投資項目進行非線性盈虧平衡分析。

（三）敏感性分析

1、識記：（1）敏感性分析；（2）單變量敏感性分析；（3）多變量敏感性分析。

2、領(lǐng)會：（1）敏感性分析的作用；（2）敏感性分析的思路；（3）單變量敏感性分析步驟；（4）單變量敏感性分析圖；（5）多變量敏感性分析步驟；（5）多變量敏感性分析圖；（6）敏感性分析的優(yōu)缺點。

3、簡單應(yīng)用：聯(lián)系實際，對房地產(chǎn)投資項目進行敏感性分析。

（四）概率分析

1、識記：（1）概率；（2）概率分析；（3）概率分布；（4）期望值；（5）離散度；（6）置信區(qū)間。

2、領(lǐng)會：（1）概率分布的種類；（2）概率分析的一般步驟。

3、簡單應(yīng)用：聯(lián)系實際，計算房地產(chǎn)項目預(yù)期投資收益率的期望值、方差、標(biāo)準(zhǔn)偏差和分析項目的盈利性。

第八章 風(fēng)險分析

一、學(xué)習(xí)目的和要求

通過本章內(nèi)容的學(xué)習(xí)，理解房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析的含義，熟悉風(fēng)險識別、估計與評價，了解房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的基本內(nèi)容。

二、課程內(nèi)容

第一節(jié) 風(fēng)險分析概述

（一）風(fēng)險的含義；風(fēng)險的特點；風(fēng)險與不確定性的區(qū)別；風(fēng)險與投資回報。

（二）房地產(chǎn)投資風(fēng)險的含義；房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征；房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類。

（三）房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析的含義；房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析的目的；房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析的程序。

第二節(jié) 風(fēng)險識別

風(fēng)險識別的含義；風(fēng)險識別的主要方法。

第三節(jié) 風(fēng)險估計與評價

風(fēng)險估計與評價的含義；風(fēng)險估計的主要方法。

第四節(jié) 房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險

房地產(chǎn)投資組合的定義；房地產(chǎn)投資組合的選擇模型；房地產(chǎn)投資組合的風(fēng)險分析；房地產(chǎn)投資組合的風(fēng)險與回報。

第五節(jié) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理

房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理含義；房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理常見策略。

三、考核知識點

（一）風(fēng)險分析

（二）風(fēng)險識別

（三）風(fēng)險估計與評價

（四）房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險

（五）房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理

四、考核要求

（一）風(fēng)險分析概述

1、識記：（1）風(fēng)險；（2）房地產(chǎn)投資風(fēng)險；（3）系統(tǒng)風(fēng)險；（4）非系統(tǒng)風(fēng)險；（5）房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析。

2、領(lǐng)會：（1）風(fēng)險的特點；（2）風(fēng)險和不確定性的區(qū)別；（3）風(fēng)險與投資回報；（4）房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征；（5）房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類；（6）房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析的目的；（7）房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析的程序。

（二）風(fēng)險識別

1、識記：（1）風(fēng)險識別；（2）頭腦風(fēng)暴法；（3）德爾菲法。

2、領(lǐng)會：（1）頭腦風(fēng)暴法的適用范圍和注意事項；（2）德爾菲法的適用范圍、實施步驟和注意事項；（3）幕景分析法的含義與適用范圍；（4）故障樹分析法的含義、實施步驟和優(yōu)缺點；（5）篩選監(jiān)測診斷技術(shù)法的含義與實施步驟。

3、簡單應(yīng)用：聯(lián)系實際，選擇和比較房地產(chǎn)投資分析中的風(fēng)險識別方法。

（三）風(fēng)險估計與評價

1、識記：（1）風(fēng)險估計；（2）風(fēng)險評價

2、領(lǐng)會：（1）蒙特卡洛模擬法的基本原理、實施步驟和注意事項；（2）層次分析法的基本思路。

（四）房地產(chǎn)投資組合風(fēng)險

1、識記：房地產(chǎn)投資組合

2、領(lǐng)會：（1）房地產(chǎn)投資組合選擇模型；（2）房地產(chǎn)投資組合的風(fēng)險分析；（3）房地產(chǎn)投資組合的風(fēng)險與回報。

3、簡單應(yīng)用：聯(lián)系實際，計算和比較不同房地產(chǎn)投資組合的收益期望值和風(fēng)險度量值。

（五）房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理

1、識記：（1）風(fēng)險管理；（2）風(fēng)險防范；（3）風(fēng)險控制；（4）風(fēng)險預(yù)控；（5）風(fēng)險回避；（6）風(fēng)險轉(zhuǎn)移；（7）風(fēng)險組合；（8）風(fēng)險自留。

2、領(lǐng)會：（1）風(fēng)險預(yù)控的方法；（2）風(fēng)險回避的作用與局限；（3）風(fēng)險轉(zhuǎn)移的方法；（4）風(fēng)險組合的注意事項；（5）風(fēng)險自留的方式。

第九章 社會影響分析

一、學(xué)習(xí)目的和要求

通過本章內(nèi)容的學(xué)習(xí)，理解房地產(chǎn)投資社會影響分析，了解社會信息調(diào)查和利益相關(guān)者分析。

二、課程內(nèi)容

第一節(jié) 社會影響分析概述

房地產(chǎn)投資社會影響分析的含義與特征；房地產(chǎn)投資社會影響分析的作用與范圍；房地產(chǎn)投資社會影響分析的內(nèi)容；房地產(chǎn)投資社會影響分析的步驟；房地產(chǎn)投資社會影響分析的方法。

第二節(jié) 社會信息調(diào)查

房地產(chǎn)投資社會影響分析所需的社會信息；社會信息的調(diào)查步驟；社會信息的調(diào)查方法。

第三節(jié) 利益相關(guān)者分析

利益相關(guān)者分析的含義；利益相關(guān)者分析的步驟。

三、考核知識點

（一）社會影響分析

（二）社會信息調(diào)查

（三）利益相關(guān)者分析

四、考核要求

（一）社會影響分析概述

1、識記：（1）社會影響分析；（2）房地產(chǎn)投資社會影響分析；（3）確定評估基準(zhǔn)線調(diào)查法；（4）綜合分析評估法。

2、領(lǐng)會：（1）房地產(chǎn)投資社會影響分析的特征；（2）房地產(chǎn)投資社會影響分析的作用；（3）房地產(chǎn)投資社會影響分析的范圍；（4）房地產(chǎn)投資社會影響分析的內(nèi)容；（5）房地產(chǎn)投資社會影響分析的步驟；（6）房地產(chǎn)投資社會影響分析的方法。

（二）社會信息調(diào)查

1、識記：社會信息調(diào)查

2、領(lǐng)會：（1）房地產(chǎn)投資社會影響分析所需的社會信息；（2）社會信息的調(diào)查步驟；（3）社會信息的調(diào)查方法。

（三）利益相關(guān)者分析

1、識記：（1）利益相關(guān)者；（2）利益相關(guān)者分析。

2、領(lǐng)會：利益相關(guān)者分析的步驟

第十章 投資決策

一、學(xué)習(xí)目的和要求

通過本章內(nèi)容的學(xué)習(xí)，理解房地產(chǎn)投資方案的必選知識，掌握對不同類型的房地產(chǎn)項目投資方案的比選方法。

二、課程內(nèi)容

第一節(jié) 投資決策概述

房地產(chǎn)投資決策的含義；房地產(chǎn)投資決策的類型；房地產(chǎn)投資決策的要求；房地產(chǎn)投資決策的程序；房地產(chǎn)投資決策的方法。

第二節(jié) 方案比選概述

房地產(chǎn)投資方案比選的含義；房地產(chǎn)投資方案的類型；房地產(chǎn)投資方案比選的指標(biāo)；房地產(chǎn)投資方案比選的方法；房地產(chǎn)投資方案比選的注意事項。

第三節(jié) 不同類型方案的比選

互斥型方案的比選；獨立型方案的比選；混合型方案的比選。

三、考核知識點

（一）房地產(chǎn)投資決策的基本內(nèi)容

（二）房地產(chǎn)投資方案的比選

四、考核要求

（一）投資決策概述

1、識記：（1）決策；（2）投資決策；（3）確定型決策；（4）風(fēng)險型決策；（5）不確定型決策。

2、領(lǐng)會：（1）房地產(chǎn)投資決策的內(nèi)容；（2）房地產(chǎn)投資決策的類型；（3）房地產(chǎn)投資決策的要求；（4）房地產(chǎn)投資決策的程序；（5）房地產(chǎn)投資決策的方法。

（二）方案比選概述

1、識記：（1）投資方案比選；（2）差額投資收益率；（3）差額投資回收期；（4）凈現(xiàn)值；（5）凈現(xiàn)值率；（6）差額投資內(nèi)部收益率；（7）等額年值。

2、領(lǐng)會：（1）房地產(chǎn)投資方案的類型；（2）房地產(chǎn)投資方案比選的指標(biāo)；（3）房地產(chǎn)投資方案比選的方法；（4）房地產(chǎn)投資方案比選的注意事項。

3、簡單應(yīng)用：聯(lián)系實際，計算房地產(chǎn)投資方案比選中常用的指標(biāo)。

（三）不同類型方案的比選

1、領(lǐng)會：（1）互斥型方案比選的原則和步驟；（2）獨立型方案比選的分類和步驟；（3）混合型方案比選的分類和步驟。

2、簡單應(yīng)用：（1）聯(lián)系實際，比選不同類型互斥方案；（2）聯(lián)系實際，比選不同類型獨立方案；（3）聯(lián)系實際，比選不同類型混合方案。

Ⅲ、有關(guān)說明與實施要求

一、 關(guān)于考核目標(biāo)的說明

1．關(guān)于考試大綱與教材的關(guān)系

考試大綱以綱要的形式規(guī)定了房地產(chǎn)投資課程的基本內(nèi)容，是進行學(xué)習(xí)和考核的依據(jù)；教材是考試大綱所規(guī)定課程內(nèi)容的具體化和系統(tǒng)論述，便于自學(xué)應(yīng)考者自學(xué)、理解和掌握?？荚嚧缶V和教材在內(nèi)容上基本一致。

2．關(guān)于考核目標(biāo)的說明

（1）本課程要求應(yīng)考者掌握的知識點都作為考核的內(nèi)容。

（2）關(guān)于考試大綱中四個能力層次的說明：

識記：要求應(yīng)考者能知道本課程中有關(guān)的名詞、概念、原理和知識的含義，并能正確認識和表述。

領(lǐng)會：要求在識記的基礎(chǔ)上，能全面把握本課程中的基本概念、基本原理、基本方法，能掌握有關(guān)概念、原理、方法的區(qū)別與聯(lián)系。

簡單應(yīng)用：要求在領(lǐng)會的基礎(chǔ)上，能運用本課程中的基本概念、基本方法中的少量知識點分析和解決有關(guān)的理論問題和實際問題。

綜合應(yīng)用：要求在簡單應(yīng)用的基礎(chǔ)上，能運用學(xué)過的本課程的多個知識點，綜合分析和解決比較復(fù)雜的問題。

二、 關(guān)于自學(xué)教材的說明

指定教材：《房地產(chǎn)投資分析》，周小平等編著，清華大學(xué)出版社，2011年8月版；

參考書：《房地產(chǎn)投資分析》（第2版），王建紅編著，電子工業(yè)出版社，2012年1月版。

三、 自學(xué)方法指導(dǎo)

1、認真閱讀大綱與教材。自學(xué)者應(yīng)根據(jù)本大綱規(guī)定的課程內(nèi)容和考核目標(biāo)，認真學(xué)習(xí)教材的相關(guān)章節(jié)，全面系統(tǒng)地掌握教材所闡述的基本原理、基本概念和基本知識。自學(xué)者應(yīng)深入學(xué)習(xí)教材中由本大綱規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容，掌握基本原理，理解基本概念和基本知識的內(nèi)涵。

2、系統(tǒng)學(xué)習(xí)與重點深入相結(jié)合。本課程較為系統(tǒng)地介紹了房地產(chǎn)投資的理論和實務(wù)知識，知識點較多、學(xué)習(xí)范圍廣。為此，考生必須在全面、系統(tǒng)學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上，抓住重點。首先，要掌握房地產(chǎn)投資學(xué)的基本理論和基本方法；其次，要掌握房地產(chǎn)投資分析的重點內(nèi)容，例如房地產(chǎn)項目成本估算與融資方案擇優(yōu)、房地產(chǎn)項目投資的財務(wù)分析、房地產(chǎn)項目投資的不確定性分析、房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險分析等內(nèi)容；最后，要能理解各章之間的聯(lián)系，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)投資知識體系。

3、重視理論聯(lián)系實際。本課程既有一定深度的房地產(chǎn)投資學(xué)理論知識，又有很多實際的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)內(nèi)容，是一門實踐性很強的專業(yè)課。在學(xué)習(xí)過程中，考生既要重視理論知識學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)投資相關(guān)的基本理論和基本方法，又要關(guān)注中國房地產(chǎn)投資發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢，及時將所學(xué)知識運用于具體的房地產(chǎn)投資項目實踐，緊密結(jié)合理論學(xué)習(xí)與投資實踐，達到最理想的學(xué)習(xí)效果。

4、保證必要的學(xué)習(xí)時間。自學(xué)者應(yīng)根據(jù)本課程的特點和自身的實際情況，合理安排自學(xué)時間。

四、 對社會助學(xué)的要求

1、社會助學(xué)者應(yīng)明確本課程的性質(zhì)與設(shè)置要求，根據(jù)本大綱規(guī)定的課程內(nèi)容和考核目標(biāo)，把握指定教材的基本內(nèi)容，對自學(xué)應(yīng)考者進行切實有效的輔導(dǎo)，引導(dǎo)他們掌握正確的學(xué)習(xí)方法，防止自學(xué)中的各種偏向，體現(xiàn)社會助學(xué)的正確導(dǎo)向。

2、要正確處理基本原理、基本概念和基本知識同應(yīng)用能力的關(guān)系，努力引導(dǎo)自學(xué)應(yīng)考者將基礎(chǔ)理論知識轉(zhuǎn)化為認識、分析和解決房地產(chǎn)投資領(lǐng)域?qū)嶋H問題的能力。

3、要正確處理重點和一般的關(guān)系。本課程的理論性強，內(nèi)容廣泛；自學(xué)考試命題的題型多樣、覆蓋面廣。社會助學(xué)者應(yīng)根據(jù)這門課程和考試命題的特點，指導(dǎo)自學(xué)應(yīng)考者全面系統(tǒng)地學(xué)習(xí)教材，掌握全部課程內(nèi)容和考核目標(biāo)。在全面輔導(dǎo)的基礎(chǔ)上，突出重點章節(jié)和重點問題，把重點輔導(dǎo)和兼顧一般有機地結(jié)合起來。

五、 關(guān)于命題考試的若干規(guī)定

1、覆蓋面與重點章節(jié)

本課程的命題考試，應(yīng)根據(jù)本大綱規(guī)定的課程內(nèi)容和考核目標(biāo)，來確認考試范圍和考核要求，不要任意擴大或縮小考試范圍，或提高或降低考核要求。本大綱各章所規(guī)定的考核要求中各知識點都是考試的內(nèi)容。試題覆蓋到章，適當(dāng)突出重點章節(jié)，加大重點內(nèi)容的覆蓋密度。

2、試卷能力層次比例

本課程的試卷對能力層次的要求應(yīng)結(jié)構(gòu)合理。對不同能力層次要求的分數(shù)比例一般為：識記占20%，領(lǐng)會占30%，簡單應(yīng)用占30%，綜合應(yīng)用占20%。

3、試卷難易比例

本課程試題的難易程度應(yīng)適中。每份試卷中不同難度試題的分數(shù)比一般為：易占20%，較易占30%，較難占30%，難占20%。試題的難易程度與能力層次不是同一概念，在各個能力層次的試題中都存在著不同的難度，切勿將二者混淆。

4、題型題量

本課程考試的題型有：單項選擇題、多項選擇題、名詞解釋、簡答題、計算題和論述題。

5、考試形式、考試時間

考試方式為筆試、閉卷；考試時間為150分鐘。

6、特殊要求

考試時只允許帶鋼筆或圓珠筆、鉛筆、橡皮和使用簡單計算器(無存儲功能)。

附錄：題型舉例

一、單項選擇題

下列不屬于房地產(chǎn)投資的三要素是（）。

A、時機

B、區(qū)位

C、稀缺

D、質(zhì)量

二、多項選擇題

房地產(chǎn)投資項目資金來源的渠道一般有（）。

A、自有資金

B、預(yù)售收入

C、房地產(chǎn)開發(fā)貸款

D、上市融資

E、房地產(chǎn)抵押貸款

三、名詞解釋

房地產(chǎn)投資分析

四、簡答題

房地產(chǎn)市場的供求影響因素有哪些？

五、計算題

某房地產(chǎn)開發(fā)商擬投資一房地產(chǎn)開發(fā)項目，該項目固定成本為7000萬元，單位面積的可變成本為2000元/平方米，項目建成后預(yù)計平均售價為6000元/平方米，銷售稅金及附加為500元/平方米，開發(fā)商擬獲利5000萬元。試求項目盈虧平衡時的開發(fā)數(shù)量與目標(biāo)利潤開發(fā)量。

六、論述題

聯(lián)系實際，分析房地產(chǎn)項目投資的常見風(fēng)險及其對項目投資回報的影響？

內(nèi)容來源：https://jxjy.lixin.edu.cn/zhks/111849.htm