2016年中級經(jīng)濟(jì)師《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》真題及答案

2016年中級經(jīng)濟(jì)師《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》真題及答案

一、單項(xiàng)選擇題：（共60分，每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有一個(gè)最符合題意）

1、某市位于北緯39' 5’，東經(jīng)116。23'，反映的足該市的（）。

A、自然地理區(qū)位

B、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位

C、交通地理區(qū)位

D、天文區(qū)位

【答案】D

【解析】本題考查區(qū)位的種類，天文區(qū)位，足指反映某事物的經(jīng)緯度位置。例如，北京市位于北緯39°54'，東經(jīng)116°23'。

2、根據(jù)韋伯的工業(yè)區(qū)位理論，當(dāng)原料指數(shù)大于1時(shí)，工業(yè)區(qū)位應(yīng)選擇在（）。

A、原料地

B、消費(fèi)地

C、原料地與消費(fèi)地中間

D、自由區(qū)位

【答案】A

【解析】本題考查工業(yè)區(qū)位理輪。

E、原料指數(shù)>l，在原料地：原料指數(shù)

3、關(guān)于中心地理論相關(guān)概念的說法，正確的是（）。

A、中心地足指向周圍地域的居民提供各種商品和服務(wù)的商場

B、中心地只能是指由中心商場提供的高檔商品和高級服務(wù)

C、需求門檻是指中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需的最低夠買力和服務(wù)水平

D、商品銷售范圍足指中心地提供商品和服務(wù)的最小銷售距離和最近服務(wù)半徑。

【答案】C

【解析】本題考查中心地理論，A選項(xiàng)，中心地足指區(qū)域內(nèi)向其周圍地域的居民點(diǎn)居民提供各種商品和服務(wù)的中心城市或中心居民點(diǎn)。B選項(xiàng)，中心地職能：足指由中心地提供的商品和服務(wù)，小包括制造業(yè)方面的活動(dòng)。D選項(xiàng)，商品銷售范圍：足指消費(fèi)者為獲取商品和服務(wù)所希望通達(dá)的最遠(yuǎn)路挫，或者中心地提供商品和勞務(wù)的最大銷售距離和服務(wù)半徑。

4、下列甲乙丙丁四人中，滿足房地產(chǎn)需求條件的是（）。

A、甲既有需要又有支付能力

B、乙有需要但無支付能力

C、丙有支付能力但不需要

D、丁既不需要也無支付能力

【答案】A

【解析】本題考查房地產(chǎn)需求的概念。房地產(chǎn)需求足指消費(fèi)者在某特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量。

5、城市分為單中心城市和多中心城市，是按（）來劃分的。

A、城市地形地貌

B、城市幾何形狀

C、城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)

D、城市人口規(guī)模

【答案】C

【解析】本題考查城市的分類。

6、國有土地上房屋征收的實(shí)質(zhì)是取得（）。

A、房屋的所有權(quán)

B、房屋所占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)

C、房屋的使用權(quán)

D、房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)

【答案】D

【解析】見教材第26頁，第二打。國有土地上房屋征收的實(shí)質(zhì)幣僅是征房，而是獲得房屋所使用的土地使用權(quán)，已達(dá)到對土地重新利用的目的。

7、國有土地上房屋征收的主體足（）。

A、國務(wù)院

B、省級人民政府

C、市、縣級人民政府

D、房屋征收部門

【答案】C

【解析】本題考查國有土地上房屋征收的管理體制。房屋征收的主體是市、縣級人民政府。

8、對國有土地上被征收房屋價(jià)值的評估，應(yīng)在（）前進(jìn)行。

A、做出房屋征收決定

B、擬定征收補(bǔ)償方案

C、征收補(bǔ)償方案公告

D、簽訂補(bǔ)償協(xié)議

【答案】D

【解析】本題考查國有土地上房屋征收的程序。在房屋征收的實(shí)施階段程序如下：①調(diào)查登記房屋征收范圍內(nèi)房屋情況。②對征收房屋價(jià)值的評估。③簽訂補(bǔ)償協(xié)議。④實(shí)施房屋征收。

9、我國集體土地的征收，實(shí)行（）審批。

A、國務(wù)院

B、國務(wù)院和省級人民政府兩級

C、地（市）級及地（市）級以上人民政府

D、縣級及縣級虬上人民政府。

【答案】B

【解析】實(shí)行征收土地由國務(wù)院和省級人民政府兩級審批。

10、按照建設(shè)用地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)類型劃分，不屬于農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的是（）。

A、農(nóng)業(yè)道路用地

B、蔬菜大棚用地

C、農(nóng)業(yè)水泵房用地

D、農(nóng)業(yè)宅基礎(chǔ)

【答案】D

【解析】本題考查建設(shè)用地的分類。

11、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式中，既具有協(xié)議出讓方式的優(yōu)點(diǎn)，又可最大限度避免協(xié)議出讓方式不足的是（）。

A、招標(biāo)

B、拍賣

A、掛牌

B、租賃

【答案】C

【解析】本題考查幾種出讓方式的區(qū)別，見教材第45頁。

12、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某市一級土地市場上通過拍賣購得一宗商業(yè)用地，與該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)山讓合同的出讓人是該市（）

A、人民政府

B、人民政府土地管理部門

C、土地儲備中心

D、人民政府建設(shè)管理部門

【答案】B

【解析】土地使用權(quán)山讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。建設(shè)用地使用權(quán)出讓只有簽訂合同，山讓行為方能成立。

13、國有建設(shè)用地使用收出讓合同的內(nèi)容不包括（）。

A、土地用途

B、使用期限

C、山讓金金額

D、山讓金來源

【答案】D

【解析】根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，山讓合同般包括下列內(nèi)容：①當(dāng)事人的名稱和住所;②土地界址、面積等：③建筑物、構(gòu)筑物物其附屬設(shè)施，占用的空間;④土地用造;⑤使用期限：⑥出讓金等費(fèi)用及其支付方式;⑦解決爭議的方法。

14、國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場價(jià)格的，市、縣人民政府有權(quán)（）。

A、禁止轉(zhuǎn)讓

B、調(diào)雅價(jià)格

C、優(yōu)先購買

D、向受讓方收取增值稅

【答案】C

【解析】建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買枉。

15、下列土地狀況變化的情形中，小會導(dǎo)致國有建設(shè)用地使用權(quán)終止的是（）。

A、因地震造成原地貌徹底改變

B、土地使用者拋棄土地

C、因河流改遒淹沒土地

D、土地使用者破產(chǎn)倒閉

【答案】D

【解析】國有建設(shè)用地使用權(quán)終止：（l）因土地滅失而終止（非人力和自然力最造成的）

（2）由于土地使用者拋棄而終止（政治、經(jīng)濟(jì)、行政等原因造成的）

16、對房地產(chǎn)市場調(diào)研獲得的信息進(jìn)行研究和比較分析，可對房地產(chǎn)市場運(yùn)行現(xiàn)狀及存在問題等做出判斷和解析，這表明房地產(chǎn)市場調(diào)研具有（）功能。

A、市場描述

B、市場預(yù)測

C、市場診斷

D、市場調(diào)控

【答案】C

【解析】本題考查房地產(chǎn)市場調(diào)研的功能。

17、對房地產(chǎn)市場調(diào)查區(qū)域內(nèi)居民的價(jià)值觀、風(fēng)俗習(xí)慣以及家庭生話習(xí)慣等內(nèi)容的調(diào)研，屬于房地產(chǎn)市場（）內(nèi)容的調(diào)研

A、社會文化環(huán)境

B、經(jīng)濟(jì)環(huán)境

C、政治法律環(huán)境

D、資源環(huán)境

【答案】A

【解析】社會文化環(huán)境調(diào)研包括：①區(qū)域內(nèi)居民的受教育程度、職業(yè)構(gòu)成、文化水平、婦女就業(yè)面大小等。②區(qū)域內(nèi)居民的價(jià)值觀、審美觀、風(fēng)俗習(xí)慣、家庭生活習(xí)慣等。③區(qū)域內(nèi)居民的民旗構(gòu)成、宗教信仰、社會階層分布等。④區(qū)域內(nèi)居民的文化設(shè)施狀況。

18、房地產(chǎn)市場調(diào)研優(yōu)先采用的調(diào)研方法通常是（）。

A、實(shí)地踝盤法

B、小組訪談法

C、文案調(diào)研法

D、觀察法

【答案】C

【解析】在房地產(chǎn)市場調(diào)研中，文案調(diào)研法通常足市場調(diào)研的首選方法。

19、按照房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)訃的邏輯性原則，問卷中的問題從先到后排列順序通常是（）。

A、敏感性問題、較難回答的問題、容易回答的問題

B、容易回答的問題、敏感性問題、較難回答的問題

C、較難回答的問題、容易回答的問題、敏感性問題

D、容易回答的問題、較難回答的問題、敏感性問題

【答案】D

【解析】本題考古房地產(chǎn)市場調(diào)研問卷設(shè)計(jì)的原則。

20、下列房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告的內(nèi)容中，不需要再報(bào)告摘要中出現(xiàn)的是（）。

A、調(diào)研目的和調(diào)研對象

B、調(diào)研內(nèi)容和調(diào)研要點(diǎn)

C、調(diào)研結(jié)論和建議

D、定量計(jì)算過程和檢驗(yàn)過程。

【答案】D

21、下列房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告的內(nèi)容中，不需要再報(bào)告摘要中出現(xiàn)的是（）。

A、購買房地產(chǎn)股票

B、購買商鋪

C、購買房地產(chǎn)債券

D、購買房地產(chǎn)投資信托基金

【答案】B

【解析】本題考查房地產(chǎn)投資的形式。房地產(chǎn)直接投資：足指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營或者購買房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)的過程，投資者參與有關(guān)管理。

22、用期末慣例法計(jì)算現(xiàn)金流量時(shí)，如果現(xiàn)金流入或現(xiàn)金流山不是發(fā)生在計(jì)息期的期初或期末，通常是將其代數(shù)和看成是在（）發(fā)生。

A、本計(jì)息期初

B、上一計(jì)息期末

C、本計(jì)息期末

D、下一計(jì)息期束

【答案】C

【解析】本題考查現(xiàn)金流量和現(xiàn)臺流最圖。如果現(xiàn)金流入或現(xiàn)臺流出發(fā)生在計(jì)息期的期間（非期初或期末），通常是將其代數(shù)和看成足在計(jì)息期末發(fā)生，稱為“期末慣例法”。

23、若某筆銀行貸款的年名義利率為i，按年、半年、季計(jì)息的年實(shí)際利率分別為I、I1、I2其從大到小的順序是（）。

A、I，I1，I2

B、I2，I1，I

C、I1，I，I2

D、I2，I，I1

【答案】B

24、某家庭預(yù)計(jì)在今后10年內(nèi)的月收入為12000元，如果其中的30%用于支時(shí)住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為6%，年存款利率為2%，年通貨嘭脹率為3%，該家庭有償還能力的10年期按月等額還款的最大抵押貸款申請額是（）萬元。

A、32.43

B、37.28

C、39.12

D、40.75

【答案】A

25、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的利潤與利潤分配表主要用于計(jì)算投資項(xiàng)目的（）。

A、動(dòng)態(tài)盈利性指標(biāo)

B、動(dòng)態(tài)清償性指標(biāo)

C、靜態(tài)盈利性指標(biāo)

D、靜態(tài)清償性指標(biāo)

【答案】C

26、在同一個(gè)房地產(chǎn)投資方案中，資本利潤率（R）和資本金掙利潤率（r）足（）。

A、R>r

B、RC、R=r

D、無法判斷兩者的大小

【答案】A

27、某房地產(chǎn)投資方案財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的三個(gè)不確定因素E1、E2、E3的敏感性系數(shù)分別為-1.8,2.6，和-1.2，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值對著三個(gè)不確定因素的敏感度從搞到低的順序是（）。

A、E1、E2、E3

B、E3、E2、E1

C、E2、E1、E3

D、E1、E3、E2

【答案】C

28、用凈現(xiàn)值法對甲、乙、丙三十投資方案進(jìn)行比選的結(jié)果足甲方案最優(yōu)、乙方案次優(yōu)、丙方案最差，用凈現(xiàn)值率去對這三個(gè)方案進(jìn)行比選的結(jié)果是（）

A、甲方案定最優(yōu)

B、乙方案定最優(yōu)

C、丙方案一定最差

D、甲乙丙都有可能足最優(yōu)方案

【答案】D

29、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期策劃足對項(xiàng)目可行性研究的（）。

A、校驗(yàn)和驗(yàn)證

B、評估和評判

C、審核和審定

D、深化和調(diào)整

【答案】D

30、結(jié)合房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對房地產(chǎn)市場走勢進(jìn)行預(yù)判時(shí)，重點(diǎn)是研判該項(xiàng)目所處的市場前景及（）。

A、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

B、區(qū)位價(jià)值

C、自然資源

D、人文景觀

【答案】B

31、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃中，目標(biāo)客戶選定的重點(diǎn)工作是對目標(biāo)市場中的消費(fèi)者總體進(jìn)行（）分析。

A、收入結(jié)構(gòu)

B、年齡結(jié)構(gòu)

C、職業(yè)差異

D、需求差異

【答案】D

32、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到外部市場環(huán)境的威脅而企業(yè)內(nèi)部狀況又不好時(shí)，應(yīng)選擇的發(fā)展戰(zhàn)略是（）。

A、發(fā)展型戰(zhàn)略

B、多元化戰(zhàn)略

C、扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略

D、防御性戰(zhàn)略

【答案】D

33、在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的前期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本目標(biāo)管理中控制的重點(diǎn)是（）。

A、質(zhì)景

B、工期

C、成本

D、安全

【答案】C

34、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段足（）階段。

A、工程招標(biāo)

B、工程設(shè)計(jì)

C，合同管理

D、竣工驗(yàn)收

【答案】B

35、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)合同體系中，兩個(gè)最主要的合同主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和（）。

A、工程設(shè)計(jì)單位

B、工程監(jiān)理單位

C、工程招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)

D、施工承包單位

【答案】D

36、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量控制和驗(yàn)收中，對施工質(zhì)量進(jìn)行抽查復(fù)驗(yàn)的組織者足（）。

A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

B、施工承包單位

C、工程設(shè)計(jì)單位

D、工程監(jiān)理單位

【答案】A

37、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程竣工掃尾階段，竣丁驗(yàn)收計(jì)劃的編織者是（）。

A、施工承包單位

B、工程監(jiān)理單位

C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

D、政府質(zhì)量監(jiān)督管理部門

【答案】C

38、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目T程竣工報(bào)告的編制者足（）。

A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

B、施工承包單位

C、工程監(jiān)理單位

D、工程設(shè)計(jì)單位

【答案】B

39、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工決算的說法，正確的是（）。

A、竣工決算包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過程的全部實(shí)際費(fèi)用

B、竣工決算僅包含各T程費(fèi)和合同規(guī)定給施工承包單位的其他費(fèi)用

C、竣工決算是施工承包單位與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算工程價(jià)款的憑據(jù)

D、竣工決算是竣工結(jié)算的一重要組成部分。

【答案】A

40、通過房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)分析、測算和判斷山的特定價(jià)值或價(jià)格及提供的相關(guān)專業(yè)意見，稱為（）。

A、價(jià)值類型

B、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

C、估價(jià)目的

D、估價(jià)結(jié)果

【答案】D

41.在比較法估價(jià)中將可比實(shí)例的不正常成交價(jià)格處理為正常價(jià)格，這種對可比實(shí)例格進(jìn)行的處理，稱為（）。

A.建立比較基礎(chǔ)

B.市場狀況調(diào)整

C.交易情況修正

D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

【答案】C

【解析】如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的。則應(yīng)將它修正為正常的。這種對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正。稱為交易情況修正。

42.下列收益法估價(jià)行為中。會導(dǎo)致測算出的房地產(chǎn)價(jià)值偏髙的是（）。

A.空置率估計(jì)偏高

B.租金增長估計(jì)保守

C.報(bào)酬率取值偏低

D.收益期限設(shè)定較短

【答案】C

【解析】本題考査收益法基本公式。

43.某套住宅因其戶型不好所造成的價(jià)值降低，屬于（）。

A.物質(zhì)折舊

B.功能折舊

C.經(jīng)濟(jì)折舊

D.外部性折舊

【答案】B

【解析】本題考査成本法中的折舊類型。

44.建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命等于其經(jīng)濟(jì)壽命減去（）。

A.自然壽命

B.有效年齡

C.使用年限

D.實(shí)際年齡

【答案】B

【解析】建筑物的剰余經(jīng)濟(jì)壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡以后的壽命

45.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的使用期限通常在估計(jì)報(bào)告中的（）部分說明。

A.致估價(jià)委托人函

B.估計(jì)結(jié)果報(bào)告

C.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

D.估價(jià)技術(shù)報(bào)告

【答案】A

46.以“生產(chǎn)觀念”為經(jīng)營觀念的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其生產(chǎn)活動(dòng)的特點(diǎn)和適應(yīng)的市場是（）。

A.以增加市場供給為生產(chǎn)經(jīng)營中心，適應(yīng)于買方市場

B.以滿足客戶需求為生產(chǎn)經(jīng)營中心，適應(yīng)于賣方市場

C.以增加產(chǎn)量為生產(chǎn)經(jīng)營中心，適應(yīng)于賣方市場

D.以提高產(chǎn)品產(chǎn)量為生產(chǎn)經(jīng)營中心，適應(yīng)于買方市場

【答案】C

47.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售渠道決策應(yīng)遵循經(jīng)濟(jì)性原則。即企業(yè)應(yīng)評估不同銷售渠道的（）。

A.機(jī)會成本

B.預(yù)計(jì)銷售收入

C.預(yù)計(jì)投入產(chǎn)出

D.開發(fā)投資

【答案】C

【解析】本題考査房地產(chǎn)銷售渠逬選擇的原則。

48.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房銷售采用公開代理銷售模式，通常負(fù)責(zé)銷售中心布置，廣告促銷等工作的單位是（）。

A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

B.全部代理機(jī)構(gòu)

C.資質(zhì)較高的房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)

D.首家簽約的房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)

【答案】A

【解析】本題考查代理合同管理，在度假代理的情況下，銷售中心的布置，銷售中心的保安，廣告促銷等可以委托代理機(jī)構(gòu)完成。而在公開代理情況下。這些工作通常由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)。

49.單純按照賣方意閣定價(jià)的房地產(chǎn)定價(jià)方法是（）。

A.理解價(jià)值定價(jià)法

B.隨行就市定價(jià)法

C.目標(biāo)利潤定價(jià)法

D.追隨領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)定價(jià)法

【答案】C

【解析】成本導(dǎo)向定價(jià)足以房地產(chǎn)成本為中心，按照“成本+利潤+稅費(fèi)=價(jià)格”的原理確定價(jià)格的方法。是一種按賣方意圖定價(jià)的方法。成本導(dǎo)向定價(jià)法具體有成本加成記價(jià)法。目標(biāo)利潤記價(jià)法。

50.便于廣告受眾保存和查詢。信息傳遞相對較快的房地產(chǎn)廣告媒體是（）。

A.廣播

B.電視

C.雜志

D.報(bào)紙

【答案】D

【解析】本題考查房地產(chǎn)廣告媒體及其選擇。

51.房地產(chǎn)公共關(guān)系營銷推廣的直接作用不包括（）。

A.樹立企業(yè)形象

B.擴(kuò)大企業(yè)影響

C.提升樓盤銷貴

D.協(xié)調(diào)公共關(guān)系

【答案】C

【解析】本題考査公共關(guān)系推廣的作用。

52.物業(yè)服務(wù)企業(yè)占用業(yè)主共有道路所增設(shè)的車位，屬于（）。

A.業(yè)主委員會所有

B.業(yè)主共有

C.物業(yè)建設(shè)單位所有

D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有

【答案】B

【解析】本題考查共有部分共有權(quán)的行使。占用業(yè)主共有的逬路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

53.在物業(yè)管理服務(wù)中，不具備業(yè)主身份的是（）。

A.房屋所有權(quán)人

B.已購房但未辦理房屋所有權(quán)登記的人

C.房租承租X

D.原房屋所有權(quán)人去世后的實(shí)際繼承人

【答案】C

【解析】具備業(yè)主身份的情況有三種：①房屋登記薄和房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人;②基于房屋買賣等民事法律行為，己經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人：③取得建筑物專有部分所有權(quán)的人。

54.某住宅小區(qū)業(yè)主委員會共有11名委員，出席某次業(yè)主委員會會議的委員為7人，在該會議上通過一項(xiàng)決定的最低贊成票數(shù)應(yīng)為（）人。

A.4

B.5

C.6

D.7

【答案】C

【解析】業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席方為有效，所做出的決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。

55.住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂時(shí)間是在（）。

A.住宅小區(qū)業(yè)主入住后

B.建設(shè)單位出售物業(yè)后

C.小區(qū)業(yè)主入住前

D.建設(shè)單位出售物業(yè)前

【答案】D

56.下列物業(yè)及設(shè)施設(shè)備的維修情形中，不可以啟動(dòng)住宅專項(xiàng)維修資金緊急使用程序的是（）。

A.消防設(shè)施故陣

B.屋面滲漏

C.網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)故陣

D.電梯故障

【答案】C

【解祈】發(fā)現(xiàn)危及房屋安全及人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況包括：①電梯故陣：②消防設(shè)施故障;③屋面，外墻滲漏：④二次供水水泵運(yùn)行中斷;⑤排水設(shè)施堵塞，爆裂。⑥樓體外立面存在脫落危險(xiǎn);⑦其他危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。

57.下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資活動(dòng)中，屬于間接融資的是（）。

A 發(fā)行房地產(chǎn)股票

B.發(fā)行房地產(chǎn)債券

C.向銀行中請貸款

D.向其他企業(yè)借款

【答案】C

【解析】直接金融：由金融市場將資金從供給方傳導(dǎo)到需求方;

間接金融：由金融機(jī)構(gòu)將資金從供給方傳導(dǎo)到需求方（銀行存款，貸款）。

58.下列貸款利率狀況中。從借款人角度看宜選擇長期固定利率的是（）

A.當(dāng)前利率處于歷史低位

B.當(dāng)前利率處于歷史高位

C.當(dāng)前利率處于歷史平均水平

D.未來利率變動(dòng)不大

【答案】A

59.下列保障房地產(chǎn)抵押權(quán)的做法中，合法有效的是（）。

A.實(shí)際占有抵押房地產(chǎn)

B.扣押抵押房地產(chǎn)權(quán)屬證書

C.辦理房地產(chǎn)抵押登記

D.派人看守抵押房地產(chǎn)

【答案】

【解析】本題考查房地產(chǎn)抵押

60.與商業(yè)性貸款比較，住房公積金貸款的優(yōu)點(diǎn)是（）。

A.貸款額度大

B.放款速度快

C.貸款期限長

D.貸款利率低

【答案】D

二、多項(xiàng)選擇題：（共20分，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

61、形成房地產(chǎn)供給的條件有（）。

A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者愿意供給

B、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者有能力供給

C、消費(fèi)者愿意和有能力購買

D、房地產(chǎn)市場需求的數(shù)量

E、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)最

【答案】AB

62、城市化進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期，相應(yīng)的房地產(chǎn)發(fā)展情形有（）。

A、房地產(chǎn)開發(fā)向郊區(qū)擴(kuò)展

B、房地產(chǎn)交易以新房為主

C、房地產(chǎn)交易以二手房為主

D、房地產(chǎn)市場以賣方市場為主

E、房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入衰退階段

【答案】AC

63、房地產(chǎn)征收和征用的共同點(diǎn)有（）。

A、主體相同

B、都是強(qiáng)制性行為

C、適用對象相同

D、都要給予公平補(bǔ)償

E、前提條件相同

【答案】BD

64.下列導(dǎo)致國有建設(shè)用地使用權(quán)人改變的行為中，通常為無償?shù)挠校ǎ?/p>

A、出讓

B、劃撥

C、贈(zèng)與

D、繼承

E、互換

【答案】CD

65、某宗非經(jīng)營性用地出讓公告發(fā)布后，如果只有兩個(gè)意向用地者，則取得該建設(shè)用地使用權(quán)的可能方式有（）。

A、招標(biāo)

B、拍賣

C、掛牌

D、協(xié)議

E、租賃

【答案】CD

66、房地產(chǎn)市場調(diào)研應(yīng)遵循的原則有（）。

A、主觀性和假設(shè)性原則

B、真實(shí)性和可靠性原則

C、全面性和關(guān)聯(lián)性原則

D、發(fā)散性和推導(dǎo)性原則

E、時(shí)效性和經(jīng)濟(jì)性原則

【答案】BCE

67、下列房地產(chǎn)市場調(diào)研問卷的各選答案類犁中，屬于開放式問題的有（）。

A、多項(xiàng)選擇法

B、一對一比較法

C、自由回答法

D、回憶法

E、故事構(gòu)筑法

【答案】CDE

68、下列房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中，屬于前期費(fèi)用的有（）。

A、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)

B、三通一平費(fèi)

C、土建工程付費(fèi)

D、可行性研究性

E、安裝工程費(fèi)

【答案】 ABD

69、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有（）。

A、投資回收期

B、投資收益率

C、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

D、利息各付率

E、償債各付率

【答案】DE

70、對住宅小區(qū)山入口規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)滿足（）等基本功能的要求。

A、交流場所功能

B、交通功能

C、文化象征功能

D、防御功能

E、標(biāo)志功能

【答案】BDE

71、在住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃中，環(huán)境設(shè)訃策劃的土要內(nèi)容有（ ）。

A、建筑風(fēng)格的確定

B、小區(qū)環(huán)境設(shè)訃要素界定

C、綠地環(huán)境的設(shè)計(jì)

D、環(huán)境小品設(shè)計(jì)

E、建筑物外立面色彩設(shè)計(jì)

【答案】BCD

72、按照開發(fā)方式劃分，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的類型有（）。

A、單獨(dú)開發(fā)

B、合作開發(fā)

C、聯(lián)合開發(fā)

D、成片開發(fā)

E、新區(qū)開發(fā)

【答案】ABC

73、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本目標(biāo)的類型按階段分為（）。

A、投資估算目標(biāo)

B、設(shè)計(jì)概算目標(biāo)

C、施工圖預(yù)算目標(biāo)

D、竣工決算目標(biāo)

E、工程承包合同價(jià)目標(biāo)

【答案】ABCE

74、房地產(chǎn)較高最佳利用應(yīng)同時(shí)滿足的條件有（）。

A、法律上允許

B、建筑高度較高

C、建筑設(shè)備最先進(jìn)

D、技術(shù)上可能

E、財(cái)務(wù)上可行

【答案】ADE

75、影響測算出租商品住宅年凈收益大小的因素有（）。

A、租金水平

B、空置率

C、使用壽命

D、收益年限

E、維修費(fèi)用

【答案】 ABD

76、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)期投資收益率作為項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo)時(shí)，該收益率由（）組合而成。

A、安全收益率

B、邊際收益率

C、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

D、資產(chǎn)負(fù)債率

E、通貨膨脹率

【答案】 ACE

77、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定市場營銷方案時(shí)，對促銷方式、時(shí)間等做出具體安排前應(yīng)完成的工作有（）。

A、營銷策劃

B、營銷方案論證

C、開發(fā)項(xiàng)目和地塊分析

D、目標(biāo)客戶需求特征描述

E、營銷方案審批

【答案】 CDE

78、物業(yè)管理招投標(biāo)的原則有（）原則。

A、公開

B、低價(jià)者中標(biāo)

C、公平

D、誠實(shí)信用

E、公正

【答糶】ACDE

79、下列房屋中，應(yīng)由建設(shè)單位交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的有（）。

A、已竣工尚未山售的房屋

B、買受人出租的房屋

C、已竣工尚未交付的房屋

D、物業(yè)服務(wù)用房

E、建設(shè)單位自用的房屋

【苦案】ACE

80、下列住房信貸政策措施中，有利于促進(jìn)住房消費(fèi)的有（）。

A、降低最低首付款比例

B、降低較高貸款額度

C、擴(kuò)大貸款利卑上浮幅度

D、提高較高收入還貸比

E、縮短最長貸款期限

【答案】AD

三、案倒分析題：（共20鹿，每鹿2分，由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得分，少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0 5分）

某家庭以每平方米8000元的單價(jià)購買了一套建筑面積為100平方米的住宅用于自住，并向銀行申請了個(gè)人住房抵押貸款。銀行通過對相關(guān)材料的審核，確認(rèn)該家庭為首次購房，并為該家庭提供了貸款總額為總房價(jià)的70%，貸款期限為10年貸款年利率為6%，按月等額償還的個(gè)人住房抵押貸款，其余購房款為該家庭的自付款，該家庭在按月等額還款5年后，于第6年初一次性提前償還了貸款本金20萬元。

81、該家庭在貸款期限前5年抵押貸款的月還款額為（）元。

A、6217.15

B、8357.29

C、8490.53

D、8881.62

【答案】A

82、該家庭從第6年開始的抵押貸款月還款額為（）元。

A、2350. 59

B、4490. 37

C、4623. 97

D、5015. 06

【答案】A

【解析】先求償還5年后的貸款余額

83、該家庭向銀行申請的個(gè)人住房抵押貸款屬于（）

A、住房公積金貸款

B、商業(yè)性貸款

C、組合貸款

D、房地產(chǎn)開發(fā)貸款

【答案】B

【解析】本題考查貸款種類，向銀行申請的為商業(yè)貸款。

84、該家庭的購房需求不屬于（）。

A、投資需求

B、投機(jī)需求

C、剛性需求

D、潛在需求

【答案】ABD

【解析】購買住宅用于自住，可以判斷屬于剛性需求。

（二）

某商品住宅在建工程的土地總面積為15000平方米，容積率為2. 5，已正常開發(fā)建設(shè)16十月。同區(qū)域同類商品住宅開發(fā)項(xiàng)目的正常建設(shè)期為22十月，相似商品住宅的市場單價(jià)為每平方米8000元。

85、該商品住宅在建工程的后續(xù)建設(shè)期為（）十月。

A、6

B、8

C、16

D、22

【答案】A

【解析】22-16=6

86、該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)完成后的價(jià)值為（）億元。

A、1.2

B、2.0

C、3.0

D、3.2

【答案】C

【解析】15000×2.5×8000=3億元

87、按假設(shè)開發(fā)法計(jì)算時(shí)，該商品住宅在建工程后續(xù)開發(fā)的必要支出包括（）。

A、土地取得成本

B、續(xù)建成本

C、銷售稅費(fèi)

D、取得該在建工程的稅費(fèi)

【答案】BCD

88、該商品住宅在建工程的價(jià)值等于開發(fā)完成后的價(jià)值減去（）。

A、征地拆遷費(fèi)用

B、已投入的開發(fā)建設(shè)費(fèi)用

C、商品住宅建筑安裝工程費(fèi)

D、后續(xù)開發(fā)的必要支出及成得利潤

【答案】D

【解析】假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得的利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。

（三）

某商品住宅項(xiàng)目可銷售量為1900套，同類項(xiàng)目的市場均價(jià)為10200元/平方米，考虐目前市場情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最終確定該項(xiàng)目銷售均價(jià)為9980元/平方米（含增值稅及附加），并且確定其中10套的售價(jià)為6800元/平方米作為該項(xiàng)目起價(jià)。營銷方案的內(nèi)容還包括;一次性付款的，售價(jià)優(yōu)惠3%;分期付款（房款分三期支付，第一期達(dá)到頂售條件支付3%，第二期主體驗(yàn)收支付50%，第三期交房時(shí)支付20%）的，價(jià)格不優(yōu)惠。試行一個(gè)月后，若銷售業(yè)績不佳，將分期付款方式調(diào)整為第一期達(dá)到預(yù)售條件支付32%，第二期主體驗(yàn)收2個(gè)月自支付40%，第三期交房時(shí)支付30%。

89、該項(xiàng)目采用的定價(jià)方法為（）。

A、成本加成定價(jià)法

B、競爭導(dǎo)向定價(jià)法

C、目標(biāo)利潤定價(jià)法

D、需求導(dǎo)向定價(jià)法

【答案】B

【解析】本題考查定價(jià)方法。

90、該項(xiàng)目采用的價(jià)格策略為（）。

A、特價(jià)品定價(jià)策略

B、尾數(shù)定價(jià)策略

C、整數(shù)定價(jià)策略

D、現(xiàn)金折扣策略

【答案】BD

【解析】本題考查定價(jià)策略。

91、該項(xiàng)目增值稅采用簡易計(jì)稅方法，增值稅率為5%，綜合附加為增值稅的12%，按照銷售均價(jià)9980元/平方米計(jì)算，每平方米應(yīng)納增值稅及附加為（）元。

A、475.24

B、529.24

C、532.27

D、558.88

【答案】B

92、在銷售業(yè)績不佳時(shí)進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整策略中，價(jià)格調(diào)整方式為（）。

A、調(diào)整差價(jià)系數(shù)

B、調(diào)整付款時(shí)段

C、調(diào)整付款比例

D、調(diào)整價(jià)格基數(shù)

【答案】BC

（四）

2016手6月1日，某普通商品住宅小區(qū)的業(yè)主依法申請成立業(yè)主大會，并組成了首次業(yè)主大會會議籌備組，該籌備組的成員共有9人?；I備組成立后，開始進(jìn)行召開首次業(yè)主大會的相關(guān)籌備工作。

93、該籌備組的成員應(yīng)包括（）。

A、建設(shè)單位代表

B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表

C、街道辦事處代表

D、業(yè)主代表

【答案】ACD

【解析】籌備組由業(yè)主代表建設(shè)單位代表街道辦事處鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居委舍代表組成，成員總數(shù)應(yīng)為單數(shù)，業(yè)主代表不低于半。

94該籌備組的組長應(yīng)為（）。

A、建設(shè)單位代表

B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表

C、街道辦事處代表

D業(yè)主代表

【答案】C

【解析】籌備組組長由街道辦事處鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

95、該籌備組中業(yè)主代表至少為（）人。

A、2

B、3

C、4

D、5

【答案】D

96、首次業(yè)主大會會議應(yīng)于（）前召開。

A、2016年7月1日

B、2016年8月30日

C、2016年9月28日

D、2016年10月28日

【答案】B

（五）

李某購買套總價(jià)為l00萬元的住房。如果選擇貸款，則最低首付比例為30%，住房公積金貸款的較高額度為50萬元，住房公積金貸款的年利率為4.5%，商業(yè)性貸款的年利率為6.5%，貸款期限為10年。

97李某購買該套住房的價(jià)款可以（）。

A、全部為自有資金

B、全部為住房公積金貸款

C、全部為商業(yè)性貸款

D、為自有資金加組合貸款

【答案】ACD

【解析】B選項(xiàng)，公積金貸款額度較高為50萬元，不能全部為公積金貸款。

98、關(guān)于李某購買該套住房貸款金額的說法，正確的為（）。

A、最多可貸款70萬元

B、至少應(yīng)貸款30萬元

C、住房公積金貸款最多50萬元

D、商業(yè)性貸款最少20萬元

【答案】AC

99、關(guān)于李某選擇利息最少的貸款方案的說法，正確的為（）。

A、先用足公積金貸款

B、先選擇商業(yè)性貸款

C、公積金貸款和商業(yè)性貸款各半

D、公積金貸款占60%，商業(yè)性貸款占40%

【答案】A

100、若李某首付款40萬元，余款采用貸款，并按月等額本自還款，則李某的月還款額最少為（）元。

A、1135.48

B、4046.44

C、5158.92

D、6317.40

【答案】D